경제신문 종이로 읽기: 2024년 8월 16일 머니투데이

신유형 장기임대 서비스 도입방안/그래픽=윤선정

 

 

기업형 임대주택에 관한 특집기사가 있다. 정부가 보험사의 부수업무로 주택임대사업 직접 영위를 허용하기로 했다. 이제 보험사가 월 임대료를 받고 빌려주는 장기 임대주택이 나온다. 민간임대사업자가 보험사들이 주택임대사업을 벌이면 적용받는 지급여력비율 규제 완화도 검토한다. 정부는 다음 달 기업형 임대시장 활성화를 골자로 하는 '신(新) 유형 민간 장기임대 서비스 방안'을 발표한다. 현행 보험업법은 보험사의 투자용 부동산으로  △주택사업, 부동산임대사업, 장묘사업 등 사회복지사업 △도시재개발사업, 사회기발시설사업 등 공공성 사업 △해외부동산업을 위한 토지·건물 및 그 부대시설 등의 취득을 허용하고 있으나, 수익사업을 위해 주택임대사업을 영위하는 것을 '사회복지사업'이나 '공공성 사업'으로 볼 수 있느냐가 애매하기는 하다. 이 때문에 정부가 주택임대사업을 보험사의 부수업무로 허용한다고 밀어주겠다는 것이다. P2P 임대차가 주를 이루는 대한민국 주거용 부동산 시장에서 기업형 임대주택은 더 안정적인 대안이 될 수 있는데 왜 다들 안 하고 있었는지 의문이 들었기 때문에 이건 꽤나 솔깃한 결정이라고 본다. 여기서 정부는 보험사의 K-ICS 산정 관련 감독규정 개선도 검토한다. 보험사는 임대주택 등 부동산 보유시 25%의 지급여력비율을 적용받고 있다. 전에 보험사 K-ICS 관련 뉴스에서도 봤듯이 부동산 시장의 변동성에도 대비 잘 하라는 것이다. 원래는 업무용 6%, 투자용 9%를 적용되던게 2023년 K-ICS 도입으로 규제를 강화했다. 또한 장기임대주택사업은 보험사에게도 괜찮은 돈벌이인게, 보험연구원에 따르면 사망보험금, 연금 지급 등이 주요 부채항목인 생명보험사의 경우 부채 듀레이션이 대충 15.1년 정도로 추정된다. 이 때문에 따박따박 현금흐름유입을 조금이라도 더 늘리는 사업모델이 중요하다. 이런 기업형 임대사업자들의 편의를 봐주기 위해 임대사업자의 임대료 규제도 완화한다. 현재는 세입자가 바뀌어도 임대료를 맘대로 올리지 못하게 상승률 제한이 걸려 있고 100인 이상 사업장은 아예 소비자물가지수 이하 비율로만 올릴 수 있다. 특히 '임차인대표회의와 협의'하는게 매우 깝깝하다. 세제 측면에서도 편의를 봐줄 계획이란다. 현재는 등록매입임대주택의 경우 공시가 기준 수도권 6억 이하, 非수도권 3억원 이하 주택에만 종합부동산세 합산 배제가 적용된다. 주택공급 활성화방안에서 정부는 수도권 아파트 분양가가 계속 치솟으니 이 매입임대 종부세 합산배제기준을 수도권 9억원 이하로 완화한다 밝혔다. 이런 종부세 합산배제가 일정 규모 이하의 주택에만 적용되다보니 임대사업자들이 작은 규모의 아파트만 공급해왔다고 한다. 하긴, SH가 종부세 내기 싫다고 위헌소송을 냈다는 뉴스를 전에 들어봤기 때문에 기업 및 기관들의 종부세에 대한 공포도 

 

 

한국은행에 따르면 지난달 말 은행권 가계대출은 1120조 8천억원에 달하는 잔액을 기록했다. 전월보다 5.5조 증가한 것이고, 4개월 연속 증가세를 보이고 있을 정도로 전세시장은 시스템째로 미쳐돌아가고 있다. 기업형 임대주택 활성화를 위해 가계부채를 기업부채와 정부부채로 옮겨가는 구조개혁 작업의 일환이라 할 수도 있다. 다만 이런 기업형 임대사업자들은 이윤 추구를 목적으로 할 것이니 월 임차료 상승은 필연적이다. 그간 전세계 대도시권 중 가장 낮은 월세를 기록한 서울의 아름다운 월세 시세가 정상화(?)인지 비정상화(?)인지를 겪을 예정이라는 말이다.

 

예전에 '주교복합' 같은 형태로 학교와 아파트를 결합한 복합용도 건물을 짓는 프로젝트에 대해 들어봤는데, 노후 공공청사 등을 개편하여 임대주택으로 제공하는 아이디어도 내놨다고 한다. 땅이 부족한 도심 지역에서 공공기관을 지방으로 이전하고 군부대를 시골로 내쫓으며 국·공유지를 확보하여 지속적으로 신규 공공택지를 공급해왔는데, 이젠 노후 국공유지 청사 및 사옥을 아예 주공복합(ㅋㅋㅋㅋㅋ) 같은 형태의 건물로 용적률 빡빡하게 올려서 임대주택과 편의시설로 써먹겠다는 것이다. 그리고 도심에서 떨어진 곳의 국유지는 노인 전용 주거지로 바꾼다는 계획인데... 음... 음... 무슨 용도폐기된 인간 갖다버리는 인간 쓰레기장인가

 

 

"중산층이 최장 20년 동안 이사 걱정 없이 월세를 내며 거주할 수 있는" 기업형 장기임대주택을 도입하겠다는 이 프로젝트는 전세라는 위험한 시장의 거품을 끄고자 하는 패러다임 시프트를 목적으로 한다. 박상우 국토부 장관이 전세 제도 자체를 적폐청산의 대상인듯 규탄해온 것도 다 그런 의도였다. 그간 KT에스테이트나 이지스자산운용 같은 기업형 임대사업자에 대해 들어보기는 했는데, 자본력 빵빵한데 대규모 현금흐름유입을 필요로 하는 보험사들이 기업형 임대주택시장에서 시장 사이즈를 키워주기를 정부는 기대하고 있다. 이런 떡밥에서 그간 들어보지 못한 플레이어인 보험사를 끌어들인다는게 시장에서 어떻게 받아들여질지 모르겠다. 나는 긍정적으로 보기는 하는데, 대한민국 국민들은 당장의 임차료 상승을 싫어할 것이다. 대한민국의 금융생태계는 주택청약부터 부동산임대차시장 및 주식, 펀드, 암호화폐 등 모두가 "나만 아니면 돼!" 하는 근시안적 불신에 기반하고 있으므로 거품이 꺼지기 전에 나만 빠져나오고 남들만 피해를 보면 된다는 무한이기주의를 영원히 탈피하지 못할 것이다. 과연 만인의 주거리스크가 골고루 내려가는 대가로 주거비용이 골고루 상승하는 꼬라지를 인민들이 좋아할까?

 

애플이 반독점 위반 혐의로 유럽연합과 미국의 다구리를 맞다가 애플페이에 쓰이는 아이폰의 NFC 호출에 쓰이는 API를 외부 앱 개발자에게 제공하기로 했다. 그간 안드로이드는 구글이 NFC API를 공개했고 이 덕분에 삼성페이 등의 다른 업자들이 숟가락을 얹을 수 있었는데 iOS는 애플 외 업체들이 숟가락을 얹을 수 없었다. 이는 다음달 아이폰16과 함께 출시되는 iOS 18의 첫 업데이트인 18.1 버전에서부터 적용될 예정이다.

 

윤석열은 광복절 경축사에서 교육개혁, 노동개혁, 연금개혁, 의료개혁을 강조했는데, 이달 말에 연금개혁 방안을 (아마 직접) 새로 내놓을 예정이라고 한다. 국민연금 고갈 예상시점인 2055년을 30년쯤 늦출 수 있는 방안이라고 티저를 잔뜩 뿌렸다. 세대별로 보험료율 인상속도를 차등화하겠다는 방침인 것으로 알려졌는데, 대체로 중·장년층의 부담을 늘리고 청년층의 부담을 덜 늘리는 방향으로의 개혁인것 같다. 재정건전성의 측면에서는 15% 이상의 보험률을 목표로 해야 하며, 보건복지부는 현재의 소득대체율인 40%를 유지하기 위해 필요한 수지균형보험료율은 19.8%라고 보고 있다. 이런 목표로의 진군(?)을 세대에 따라 차등화하여 재촉하겠다는 것이다. 소득대체율도 인구구조변화, 기금운용수익률에 따라 보험료율과 소득대체율을 자동으로 조정하는 '자동안정화 장치'를 도입하여 유연하게 가져간다는 방침이다. 다만 이런 일련의 조치를 국민들이 좋아할런지는 모르겠다. 이는 민주주의적으로 해결할 방법이 없는 문제이므로 당분간 선거가 없는 이 타이밍에 잽싸게 한 명의 악독한 독재자가 주장하는 바에 따라 속전속결로 진행할 필요가 있어보이는데... 그냥 연금 재정건전화를 해낸 공로로 윤석열을 단두대에 올려 모가지를 싹둑 자르고 차기 정부는 윤석열의 똥을 치우고 되돌기엔 버겁다며 방치하는 방식의 연금개혁이 바람직할 것 같다 일단 기금 수익률을 좀 어떻게 확 끌어올리면 안되나?

 

반도체 산업의 인력난이 심각하단다. TSMC도 기업문화상으로 미국의 젊은이들이 보기엔 상꼰대 회사가 따로 없다고 한다. 고학력 전기·전자·화학·기계·컴퓨터공학 전문가와 수학·물리학·화학 등에 정통한 자연과학 전문가와 저학력이어도 장기간의 업무 경험을 쌓은 베테랑 테크니션이 모두 많이많이 필요한 것이 반도체 산업인데 고학력 엔지니어들은 반도체 업계 말고 돈 더 쉽게 벌 수 있는 다른 곳으로도 많이 가고 싶어하고, 노련한 숙련공들의 입장에서도 업무강도와 건강상의 위험에 비하면 처우가 좋지만은 않은 편이라 가급적 다른 업종을 원한다. 삼성전자와 SK하이닉스 등이 경력직과 대학원생 채용을 늘리는 추세에 있고, 가끔은 경쟁업체 취업 금지 조항을 빌미로 이직자에게 고소미를 먹인다는 소식도 들려온다.

 

그와중에 DB그룹의 반도체 담당 계열사인 DB하이텍은 주가 추이가 매우 부진하다고 한다. 왜? 대체 왜? 다른 반도체 기업들 다 오르는데 뭐 한거야? 읽어봤더니... 연구개발에 돈을 쓰질 않아서다. R&D 투자비중을 남들이 10% 이상으로 높게 가져갈 때 DB하이텍의 경우는 하이닉스의 반토막 정도에 불과한 7.66%에 불과했다. 매출이 적은 기업은 R&D 비용이 비율상 높게 평가되는 법인데도 이 정도다. 12인치 파운드리 생산과 전력반도체 사업을 위해 큰 돈이 필요한데, 당초 1807억원의 설비투자 계획 중 6월까지 집행된 자금은 699억원으로 39%에 불과했다. 무슨 골프장 운영하는 디비월드 주식 매입에 494억원을 쓰냐? 이걸 R&D에 썼으면 얼마나 좋았을까? DB는 덕분에 재무구조 개선하고 지배구조 재편용 실탄을 확보했다고 한다. 이러니까 국장을 떠나는거다... 시발것들... 그간 DB하이텍은 선단공정인 12인치에 뒤떨어지는 8인치 파운드리를 주력으로 해왔다. 웨이퍼의 두께가 두꺼울수록 고성능 반도체를 위한 미세한 회로 구현이 용이해져 부가가치가 높은 편인데 2020년대에 남들이 다들 12인치 공정으로 바꿀 때 DB하이텍은 8인치짜리 공정을 고수했다. 다행히 코로나19 버프를 받아 일시적으로 8인치 시장이 호재를 맛보긴 했지만, 코로나19발 일시적 수요가 꺼지고 중국 업체들이 레거시 반도체 시장에 뛰어들면서 레거시 시장이 레드오션으로 붉게 물들어갔다. AI 버프로 훈풍이 불 때에도 DB하이텍은 8인치 파운드리 공정밖에 못해서 버프를 전혀 받지 못했다. 심지어 DB Inc의 지주사 부담을 줄이고자 주주들의 반대에도 불구하고 팹리스 부문을 물적분할하기도 했다. 시발 이럴거면 IPO 왜 했음? DB하이텍은 이후 뒤늦게 세계 TOP 10 시스템반도체사로 도약하겠다며 차세대 전력반도체와 12인치 파운드리 공정에 4.7조원을 쓰겠다 공언했지만, 이익률이 급감하고 보유현금도 모자란데 소 잃고 외양간 고쳐봤자 뭐하나? DB하이텍이 골프장을 사는 동안 TSMC는 과점 수준의 파운드리 시장 점유율을 확보했고 중국에서도 SMIC가 와다다다다다다 뛰어오르며 UMC와 글로벌파운드리도 제낀 세계 3위에 올랐다. 내가 반도체 투자를 하면서 KRX반도체지수 말고 필라델피아반도체지수를 산 이유가 이것 때문이었다. 국내 기업들을 믿을 수가 없다. DB하이텍에 대해 대단히 궁금한 편은 아니기도 했지만 세상에 반도체기업이 뭔 골프장을 사냐고... 골프장 밀고 반도체 공장 지으려는 것도 아니면서 뭔... 아오!

 

인터넷은행들이 역대 최고 실적을 찍고는 있지만 성장세 둔화 조짐이 보인다고 한다. 카카오뱅크를 예로 들면 보통주자본비율이 다른 주요은행의 2배를 넘는데 이건 반대로 말하면 은행 내에 쌓인 자본을 제대로 활용하지 못하고 있다는 뜻이기도 하다. 이 놈들 정기예금 이자도 잘 안 쳐주고 말야... 음... 카카오페이가 알리페이한테 개인정보를 고객 동의 없이 넘긴 건수가 542억건이나 되니 과징금도 역사에 남을 수준으로 쳐맞을 수가 있다는데 카카오뱅크 자본이 거덜날만큼 많이많이 쳐맞았으면 좋겠다.

 

13F에서 버크셔 해서웨이가 울타뷰티라는 회사 지분을 질렀다는 사실이 알려지자 급등했다고 한다. 이 회사는 미국판 올리브영 같은 회사인데 버핏이 샀다는 소식 덕에 주가가 올랐다나 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

 

8월 14일 택배 없는 날에 대해 소개하는 기사가 보인다. 대체 이게 무슨 의미가 있는지 모르겠다. 아무리 택배기사들에게 하루라도 노동으로부터의 해방을 선사해봤자 택배를 보내는 수요자들까지 하루 쉬어주던가? 오늘 쉬면 내일 더 고생해야 하는게 개인사업자인 택배기사들의 기구한 운명이다. 8월 14일에 쉬어도 8월 16일, 그리고 그 이후에 n일치를 몰아서 배송해야 하는게 이 업종이다. 그냥 택배기사들에게 돈이 많이 돌아갈 수 있게끔 고객들이 부담하는 택배비를 대폭 인상하는게 가장 훌륭한 복지이지 않을까? 아 물론 그랬다가는 인플레이션이 벌어질 수도 있겠지... 고객들은 그런걸 매우 싫어한다...

 

오늘은 머니투데이 1면부터 시작된 기업형장기임대주택 뉴스 패키지랑 DB하이텍 난도질 기사만으로도 뽕을 뽑은 것 같음 헤헤헤